Comprar casa y rentarla... ¿Buena inversión?

Hace unos días subí un video a TikTok en donde hacía una comparativa entre comprar una casa para vivir en ella y comprar la casa para rentarla. La idea era probar si la segunda opción era una buena inversión. Aquí te resolveré la pregunta del millón: Comprar una casa y rentarla, ¿es buena inversión?

Imagina una casa de $2,000,000 de pesos. No solamente necesitamos el 10% de enganche para comprarla; debemos tener ahorrado lo suficiente para cubrir los gastos de escrituración, avalúos y otros gastos. En total, necesitaríamos tener ahorrados aproximadamente el 20% para cubrir el desembolso inicial.

A abril de 2021, las tasas de interés de bancos e instituciones financieras hipotecarias rondan el 8% con plazos promedio de 20 años. Esto se convierte en una mensualidad fija promedio de $17,000 pesos.

¿Entonces cuánto pagaré por mi casa?

Pagarás más de las cuentas en tu cabeza.

Mira esto:

• Desembolso inicial: $426,000 MXN

• Pago Total del Crédito:

  • Número de mensualidades: 240 meses (20 años)

  • Monto de mensualidad: $17,005.92 MXN

  • Total pagado del crédito hipotecario: $4,081,421.10

PAGO TOTAL = $4,507,421.10 (Desembolso inicial + Pago de Crédito Hipotecario)

Esto significa que la casa de $2,000,000 te costará $4.5 Millones en total: 2.25 veces más. Y aún no hemos considerado los gastos de acondicionamiento, servicios, predial y catastro, mantenimiento, etc.

¿Y la plusvalía?

Si esta casa de $2 Millones tiene una plusvalía promedio de 5% anual, en 20 años tu casa tendrá un valor de $5.3 Millones de pesos. Es decir, tu ganancia neta será de $799,174.31 (resta de valor futuro de casa - pago total de casa).

Esta inversión te produjo un rendimiento real de 0.82% anual y la tuviste que mantener durante 20 años.

¿Qué opinas? ¿Sigue siendo buena inversión?

¿Y si la rento y con ese dinero doy Aportaciones a Capital?

Existen un sinfín de opiniones acerca de comprar una casa o departamento como inversión y rentarla para que ese dinero que ingresa por las rentas, adelantemos mensualidades, y el crédito nos reduzca el pago de intereses.

Funciona, sí. ¿Es buena estrategia? Te explico.

Generalmente se utiliza el 0.8% del valor de la casa para determinar el monto en que podemos rentarla. Para una casa de $2M, el 0.8% nos da un total del $16,000 mensuales o $192,000 anuales.

Ingresando $192,000 anuales a nuestro capital para disminuir el monto y el plazo del crédito, hará que en lugar de 240 mensualidades, solo paguemos 79 mensualidades. Mejor que 240, ¿no?

Con esta estrategia, pagarías $2,921,467.78 en total.

Considerando la plusvalía, esta estrategia elevaría tu rendimiento real anual a 3.03%. Sin embargo hay que mencionar que no hemos considerado los impuestos pagados por el Ingreso Sobre la Renta (ISR) y los demás gastos como acondicionamiento, servicios, predial y catastro, mantenimiento, etc. Esto puede reducir un poco más tu rendimiento real.

¿Entonces qué otras opciones hay que me paguen más?

En Financial Awareness te ayudamos a que tu dinero trabaje inteligentemente.

¿Has escuchado de las Inversiones con Rentas Vitalicias?

Imagina que invertimos el mismo plazo: 20 años. Pero, en lugar de una mensualidad de $17,000 solo invertimos $6,739 pesos mensuales (60% menos).

Al terminar tu plazo de inversión, tú podrás recuperar $5,053,9000 de pesos u optar por recibir rentas vitalicias por $101,700 pesos durante TODA TU VIDA.

Ahora que ya tienes toda la información, ¿cuál prefieres?

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