Hace unos días subí un video a TikTok en donde hacía una comparativa entre comprar una casa para vivir en ella y comprar la casa para rentarla. La idea era probar si la segunda opción era una buena inversión. Aquí te resolveré la pregunta del millón: Comprar una casa y rentarla, ¿es buena inversión?
Imagina una casa de $2,000,000 de pesos. No solamente necesitamos el 10% de enganche para comprarla; debemos tener ahorrado lo suficiente para cubrir los gastos de escrituración, avalúos y otros gastos. En total, necesitaríamos tener ahorrados aproximadamente el 20% para cubrir el desembolso inicial.
A abril de 2021, las tasas de interés de bancos e instituciones financieras hipotecarias rondan el 8% con plazos promedio de 20 años. Esto se convierte en una mensualidad fija promedio de $17,000 pesos.
¿Entonces cuánto pagaré por mi casa?
Pagarás más de las cuentas en tu cabeza.
Mira esto:
Desembolso inicial: $426,000 MXN
Pago Total del Crédito:
Número de mensualidades: 240 meses (20 años)
Monto de mensualidad: $17,005.92 MXN
Total pagado del crédito hipotecario: $4,081,421.10
PAGO TOTAL = $4,507,421.10 (Desembolso inicial + Pago de Crédito Hipotecario)
Esto significa que la casa de $2,000,000 te costará $4.5 Millones en total: 2.25 veces más. Y aún no hemos considerado los gastos de acondicionamiento, servicios, predial y catastro, mantenimiento, etc.
¿Y la plusvalía?
Si esta casa de $2 Millones tiene una plusvalía promedio de 5% anual, en 20 años tu casa tendrá un valor de $5.3 Millones de pesos. Es decir, tu ganancia neta será de $799,174.31 (resta de valor futuro de casa - pago total de casa).
Esta inversión te produjo un rendimiento real de 0.82% anual y la tuviste que mantener durante 20 años.
¿Qué opinas? ¿Sigue siendo buena inversión?
¿Y si la rento y con ese dinero doy Aportaciones a Capital?
Existen un sinfín de opiniones acerca de comprar una casa o departamento como inversión y rentarla para que ese dinero que ingresa por las rentas, adelantemos mensualidades, y el crédito nos reduzca el pago de intereses.
Funciona, sí. ¿Es buena estrategia? Te explico.
Generalmente se utiliza el 0.8% del valor de la casa para determinar el monto en que podemos rentarla. Para una casa de $2M, el 0.8% nos da un total del $16,000 mensuales o $192,000 anuales.
Ingresando $192,000 anuales a nuestro capital para disminuir el monto y el plazo del crédito, hará que en lugar de 240 mensualidades, solo paguemos 79 mensualidades. Mejor que 240, ¿no?
Con esta estrategia, pagarías $2,921,467.78 en total.
Considerando la plusvalía, esta estrategia elevaría tu rendimiento real anual a 3.03%. Sin embargo hay que mencionar que no hemos considerado los impuestos pagados por el Ingreso Sobre la Renta (ISR) y los demás gastos como acondicionamiento, servicios, predial y catastro, mantenimiento, etc. Esto puede reducir un poco más tu rendimiento real.
¿Entonces qué otras opciones hay que me paguen más?
En Financial Awareness te ayudamos a que tu dinero trabaje inteligentemente.
¿Has escuchado de las Inversiones con Rentas Vitalicias?
Imagina que invertimos el mismo plazo: 20 años. Pero, en lugar de una mensualidad de $17,000 solo invertimos $6,739 pesos mensuales (60% menos).
Al terminar tu plazo de inversión, tú podrás recuperar $5,053,9000 de pesos u optar por recibir rentas vitalicias por $101,700 pesos durante TODA TU VIDA.
Ahora que ya tienes toda la información, ¿cuál prefieres?
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