Comprar un inmueble es una decisión que te cambia la vida. Y déjame te digo por qué.
Comprar un inmueble, sea una casa, departamento, local comercial, bodega o terrenos no solamente significa desembolsar una grande suma de dinero. Existen otros factores que debemos tomar en cuenta.
Algunas preguntas que debes de responder antes de comprar son, por ejemplo:
¿Compro con recursos propios o por medio de crédito?
¿Cuánto pagaré en total?
¿Cuándo la compro?
¿En dónde está ubicada?
¿Es una buena inversión?
¿Cuál es el objetivo de comprar? ¿Rentar, revender o vivir?
¿Cuál será la plusvalía?
En este artículo iré respondiendo cada una de las preguntas y te mostraré videos que describirán un poco los consejos que quiero transmitir.
¿COMPRO CON RECURSOS PROPIOS O CON CRÉDITO?
Esta es la estrategia del millón.
¿Conviene comprar con mi propio dinero o conviene pedir un crédito para pagar el inmueble?
No importa cuál es la cantidad que pidas prestado a una institución, siempre pagarás un aproximado de 2.4 veces lo que pediste prestado. Si pides 1 millón de pesos, pagarás 2.4 millones de pesos. Si pides 2 millones, pagarás 4.8 millones de pesos. Todo dependerá el interés del crédito y el plazo por el que lo obtengas. En un crédito de menor tiempo, pagarás menos porque la institución ganará más rápido sus intereses.
Utilizando recursos propios, puedes disminuir el periodo de pago hasta quedar en 6 años. ¿Cómo funciona? Imagina que, en vez de darle una mensualidad al banco que te prestó, lo inviertes en un Fondo de Inversión que pague buen rendimiento anual. En 6 años, podrás tener ahorrado el capital suficiente para comprar tu casa de contado. Si esperas al año 10, podrás comprar una casa de mayor valor, además de que sobrará dinero para que la adecues a tu gusto. Suena bien, ¿no?
¿CUÁNTO PAGARÁS EN TOTAL?
Si ya te decidiste a utilizar un crédito hipotecario, déjame te doy algunos consejos para que tu inversión tenga una mayor cantidad de retorno y no mueras en el intento de ser inversionista.
Considera que para cualquier crédito tendrás que tener, mínimo, el 40% del valor total de la propiedad. Esto se divide en 10% del enganche y 10% de los Gastos Notariales, Escrituras, Impuestos, comisiones del crédito, etc., el 20% restante se va a ir en contratación de servicios públicos, adecuación del inmueble, etc.
Entre más utilices tus recursos, mejor será. Utilizar el INFONAVIT hará que disminuya el monto total que te entregarán en tu AFORE; contratar un SEGURO por fuera del crédito, hará que ahorres hasta $2,000 en cada mensualidad; etc.
Checa el video para saber más sobre INTERESES.
¿CÓMO COMPRAR UNA BUENA PROPIEDAD?
Si estás pensando en comprar un inmueble como inversión, debes de estar convencido de que es una buena propiedad, pero todo va a depender para qué la quieres comprar.
Comprar para revender.
Muchas personas le ven un valor a comprar propiedades para revenderlas y sacar un buen porcentaje de ganancia en la operación.
Este es un negocio de capital al que le tendrás que desembolsar el valor total de la propiedad más un 10-30% adicional para acondicionarla (en caso de que necesite remodelación).
Mi sugerencia es que analices bien cuál es el estado actual de la propiedad y te apoyes de algún arquitecto que te acompañe a verla para que te dé un promedio de cuánto costaría acondicionarla. Proyecta un valor de reventa y analiza cuál sería la ganancia de la operación. Una buena ganancia es, mínimo, 15% sobre el valor invertido (compra + remodelación).
Comprar para rentar AirBnb.
En 2017 comencé mi negocio de Airbnb en Monterrey, en una propiedad donde no pagaba créditos hipotecarios. Además, los festivales como Pa'lNorte, Machaca Fest, entre otros, estaban muy de moda.
La casa se encontraba en la mitad del camino entre el Aeropuerto de Monterrey y Fundidora, por lo que era muy cómodo llegar y trasladarse en la ciudad. Tenía ingresos promedio de $24,000 pesos mensuales, de los cuáles solo $5,000 eran de mantenimiento, limpieza y servicios. Un ingreso residual de $19,000 mensuales.
Mi sugerencia es que verifiques muy bien los costos de mantenimiento y servicios de la propiedad y los costos e impuestos que te causa el utilizar plataformas como Airbnb. Es aquí donde puede haber pérdidas.
Comprar para rentar locales comerciales.
Esto va de la mano con el punto anterior. Para tener un buen ingreso por rentas, debes verificar los costos que conllevan los inmuebles. Tener locales comerciales adquiere costos más altos por servicios, mantenimientos e impuestos.
Otro punto importante, es analizar muy bien en dónde se ubica la propiedad. Para sacar provecho de los locales comerciales debes buscar avenidas transitadas; si es posible, busca avenidas transitadas en colonias que tengan alto subsidio en servicios.
Para sacar provecho de los locales comerciales, debes buscar puntos de reunión importantes: plazas comerciales, aeropuertos, auditorios, etc.
Comprar para montar un negocio propio.
Mi mayor sugerencia es que el mismo negocio pague el inmueble. Comprar un inmueble para comenzar un negocio, puede ser algo arriesgado. Puede ser que el negocio tarde en funcionar y ser redituable, por lo que tendrás que poner dinero de tu bolsillo.
Analiza muy bien la madurez de tu negocio para cuando compres la propiedad y, si es posible, comienza tu emprendimiento negociando una renta con opción a compra.
Checa el video para saber más sobre PREVENTAS y REMATES.
¿CÓMO DISMINUIR LA MENSUALIDAD Y AUMENTAR TUS GANACIAS?
Ya tienes en vista una propiedad bien localizada y las condiciones del crédito. Ya revisaste que los servicios están subsidiados y que los gastos de mantenimiento no son tan altos. Sabes que el ingreso por renta de la propiedad será mayor que el pago del crédito y que, en caso de vender la propiedad, obtendrás un retorno mínimo de 15%.
Ahora disminuyamos la mensualidad para que tu ROI crezca.
Desembolso Inicial. Al momento de la compra, intenta desembolsar la mayor cantidad posible, sin correr el riesgo de descapitalizar el proyecto en sí. El porcentaje que desembolses inicialmente será el porcentaje en que disminuirás tu mensualidad.
SEGUROS. Siempre hablamos de seguros porque son los que más nos protegen y nos premian. Por ley, necesitas tener un Seguro de Vida cuando contrates tu crédito, pero no es obligación contratarlo con la institución crediticia. Contrátalo con una institución independiente y podrás disminuir tu mensualidad hasta por más de $2,000 pesos. Si lo necesitas, puedes contratarlo con nosotros. 👀
INFONAVIT y las Tasas de Interés. Evalúa muy bien los créditos para elegir el que menor tasa de interés, o costo, conlleve. El crédito INFONAVIT tiene una tasa fija del 12%, pueden haber otras instituciones que te provea de un crédito mucho más bajo.
Checa el video para conocer más sobre estos tres puntos.
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